随着全国多个城市率先完成第二批集中土拍，部分城市发布了第二批集中供地信息后，近日，多个一二线城市陆续宣布：中止或延期第二批集中供地出让。截至目前，深圳和青岛发布了第二批集中供地“中止”公告；北京、广州、重庆、沈阳、长沙、天津等城市已推迟了第二批集中供地出让时间。业内人士表示，此举更大程度上将对现有土拍政策进行调整和完善留出了时间，强调更细致深化房地联动调控机制，即地价本身和房价之间的传导性，给房企留出合理利润空间，保障项目品质。通过建立房地联动机制，强化购地企业资格审查，保障房地产市场健康发展。与此同时，太原的土地供应一直踩着全国供应大潮的节奏点进行，一二线城市的中止供地出让，对太原楼市将产生怎样的影响和变化？A 集中供地各地政策不一今年5月份，全国多个城市纷纷开启首次集中供地。“限地价+竞配建/竞自持”为多数城市土拍标配。山西晚报记者查阅各地自然资源与规划局网站获悉，长春、广州、沈阳、无锡、重庆、杭州、北京等城市已完成首批集中供地。从这些完成集中供地城市的土地拍卖政策来看，各地政策不一。例如，“限地价+竞配建/竞自持”为各地土拍政策标配，广州、无锡对部分触及最高限价或配建后的地块采取摇号。而在杭州，大多数地块达到最高限价后需要竞自持。北京的要求则更高，要求竞拍在达到最高限价及配建后，通过高标准商品住宅建设方案评选决定最终竞标者。在这些城市中，重庆属于例外，未实施限地价政策，但对开发企业的资金有更高的要求，对于竞拍成功的部分地块，重庆要求付款方式与地价款支付时间和溢价率挂钩，溢价率超过50%地块，需在一个半月内付清全部地价款。平安证券分析师杨侃表示，集中供地对土地市场影响较大，从供给端来看，由于集中供地政策出台，2月、3月试点22城供地宗数同比明显下降，此前供地较少导致房企客观上存在补货诉求。另外，集中供地后全年仅有3次供地机会，从已公布供地时间的19个试点城市来看，按照挂牌公告时间，各城市3次供地时间主要集中在4月、7月和10月前后。错过首轮集中供地的企业，意味着后续将再次面临2至3个月的拿地真空期，因此，在首轮集中供地之初房企参与拍卖动力尚可。另一方面，从需求端来看，由于供地下降导致各城市主要房企拿地下滑，短期房企存在补货的动力。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在双集中供地等方面，会有各类土地保障，尤其是在房企高价拿地过程中，需要更好理解竞自持、配建保障性租赁住房等内容，以更好理解当前土地改革精神。B 太原供地已过两波小高峰太原虽然未被纳入首批集中供地试点城市，但从前7个月太原供地节奏来看，和全国节奏大体相似。今年以来，太原共出现两轮供应小高峰，一轮成交小高峰。第一轮供地小高峰出现在4月。第一季度，太原土地供应大约为254亩，而进入4月，太原共发布国有土地招拍挂出让公告15期，涉及各类用地17宗，供应面积约1199.5亩。虽然供应量井喷，但成交量却一般，4月太原土地共成交4宗，成交面积约55.28亩，成交总额约3.647亿元。值得一提的是，4月出让的地块中，其中一宗是位于太原市万柏林区丽华北街附近地块，该地块拍卖过程一波三折。先是于5月8日在太原2021年首场土拍会上流拍，后于7月2日重新拍卖，最终以低于首次流拍价5万元成交。6月，太原进入上半年第二轮供地小高峰。新增土地供应26宗，供应面积约1091.79亩，基本与4月小高峰量级齐平，但不同的是，6月土地共成交约333.34亩，远高于4月，是年内第一波成交小高峰，但成交总额为3.032亿元，与4月相近。进入7月，太原土地市场新增土地供应13宗，供应面积约559.7亩，环比6月下降48.74%。业内人士表示，对于太原来说，年中会达到土地活跃期，进入7月，虽然供应下降，但前期的供应量在市场上有所落地，反应明显。7月土地共成交14宗，成交面积约373.39亩，环比6月上涨12.01%。7月土地成交总额约24.4765亿元，环比6月上涨707.3%。单从成交看，7月份成为太原土地成交的第一轮高峰。这当中的成交权重地块即为两次上拍的丽华地块。另外，从价格上来看，供应高峰期内，成交的每亩地价格在620万元至660万元之间。C 管控高溢价减慢供地节奏截至山西晚报记者发稿，太原8月土地供应795亩，预计会进入年内第三轮小高峰。但业内人士预计，接下来，包括太原在内的多个城市将继续管控土地的高溢价率现象，同时减慢供地节奏。严跃进表示，从8月6日开始，纷纷有消息表示，多地中止集中供地。山西晚报记者获悉，8月以来中止集中供地的城市有深圳、天津、上海等。严跃进预计，当前太原土地市场的基调依然是稳地价，而非防范土地市场过冷的风险。基于此，各类土地供应的工作调整，会从稳地价的角度进行。此前部分城市的调控政策也已提及是对高溢价率的管控。此外，业内人士表示，各城市纷纷中止集中供地，旨在将供地节奏拉慢、拉长。例如，杭州此前很多地块溢价率可以达到30%的水平，而现在最高只能为20%。换句话说，各地溢价率的上限将有调整，双集中供地城市预计都会调整溢价率的上限，其将进一步促进第二轮拍地过程中地价的稳定。这会使得供地的工作需要做调整。此外，竞品质成为新地块重要约束。严跃进表示，从此前已落地的政策表述看，优化调整土地竞拍规则、学习北京模式，成为今年二次集中供地中所需要关注的地方。预计近期各类城市都将在北京模式的学习方面下工夫。而北京模式更主要体现为竞品质的约束增加。类似竞品质的要求下，房企对于地块的研究要求明显提高。如果没有太多的时间去研究具体地块，房企对于竞品质方面的底气可能不足。所以适当延长供地的时间或中止土地出让，目的也是为了让房企更好理解竞品质的规则，在后续拿地方面做好做足功课。D 后市供地或将降温平安证券分析师杨侃告诉山西晚报记者，“展望后市，我们判断第二、三批次集中供地或有所降温。”随着开发企业融资端收紧效应逐步显现，在政策的加码下，楼市高热板块仍将逐步降温，资金端影响或逐步传递到投资端。随着第二、三批次地块集中供应，这些地块大概率情况下是无法实现年内开盘销售的，对当年的销售业绩贡献有限此外，考虑首批供地部分城市土拍热度较高，不排除后续各地持续完善土拍政策为土地市场降温。杨侃表示，例如上海首批集中供地沟通会上表示，首批供地将设置10%溢价上限、竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”，并限制房屋所有权首次登记前的项目股权转让，间接对竞拍者资金实力提出更高要求，以此实现土地市场的稳定。但考虑到各城市、区域经济及楼市基本面的差异，预计土拍市场热度仍将存在差异。严跃进表示，实际上抛开理论层面看楼市，有两个内容值得关注。首先，在发展目标方面，其明确提及“住有宜居”的内容，而十三五其实是“住有所居”。此处的表述转变，实际上强调了“宜”的概念，也体现了对于居住品质提升的考虑。其次，在住房发展方面，明确提出了重点任务，且把“持续构建住房租赁体系”放在第一位。这和十三五更强调“增加城镇住房供应总量”等表述是有差异的。这也说明十四五阶段对于此类产品的供给和发展将给与更大的支持。尤其是提及了“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系的内容，都说明对于租赁市场的发展规律和规划更加清晰到位。对于房企来说会有新的要求，关键要结合眼下的市场机会，关注数字化等新技术对于房地产市场的影响。而且要结合近期的房地产调控尤其是类似供地计划的调整等，积极形成更为科学和具有匹配度的房地产政策。
山西晚报记者张磊
