今年，因金融监管、限购调控、供大于求等因素，省城太原楼市交易疲态尽显。与之形成鲜明对比的是，不限购不限贷、品牌楼盘供应不足、房地产行业起步较晚的长治、晋城、临汾等我省三四线城市，今年商品房市场异常活跃，开发火热，量价齐升。品质产品稀缺、楼市供不应求的状况，造就了品牌房企三四线城市项目耀眼的业绩，品牌房企下沉三四线城市已是大势所趋。山西各地目前房价几何？楼市活跃度表现有何不同？对此，山西晚报记者做了调查采访——A第一梯队：长治、晋城住宅均价直逼太原在房企纷纷看好的我省三四线城市中，无论市场活跃度还是价格趋势，晋城、长治都位列第一梯队。据中国房价行情发布的统计数据看，晋城房价均价9624元/平方米、长治9317元/平方米。这两个城市的热点地段、品质类产品，商品住宅毛坯房成交均价已突破万元，与省城太原中环线精装房项目相近。今年上半年，晋城楼市在土拍、预售等各方面都有令人关注的表现。比如6月的土拍市场上，碧桂园、河南建业等大型房企强势进驻晋城，鼎秀地产、树德地产等房企摘得丹河新城地块。棚改方面，晋城的《关于切实加快推进中心城区城中村改造的实施意见》发布；城区实施“双核”战略、建设美好家园，推进城建重点工程誓师大会举行，共涉及七大工程拆迁任务，晋城市城建工作进入城市升级提质的新阶段，晋城市房地产业由此迎来发展契机。山西晚报记者发现，目前晋城主要购房区域共有7个，板块中房价最低的是5字头，而最贵的已经过万，价格分化明显。例如，东南片区的皇城新区、星河御墅，价格已攀升至12000元/平方米至13000元/平方米，而南村片区、北石店片区均价在4700元/平方米至7000元/平方米之间。同样活跃度较高的城市还有长治。据长治市统计局数据统计，2021年上半年，长治市商品房销售面积162.4万平方米，同比增长49.9%，其中商品房销售面积149.4万平方米；全市商品房销售额82.2亿元，同比增长42.3%。在商品住宅销售中，以改善型为主的90平方米至144平方米销售量占比高、增速快，销售面积134.4万平方米，销售额完成66.3亿元。山西晚报记者了解到，目前除本土房企外，富力、万达、碧桂园、恒大、均和、首创、当代、红星等多家知名房企已经入驻长治。2021年上半年，长治潞州区作为当地核心城区，拥有最好的医疗、教育、交通、商业等城市配套资源，市民首选买房地点就在潞州区，致使潞州区房价今年一路稳中小涨，均价约为9440元/平方米。业内人士分析称，长治常住人口300多万，但高端产业及高收入人群有限，政府能控制好土地供应节奏，长治房价大涨大落的可能性很小。据长治恋家网大数据中心统计，2020年至今年上半年，长治楼市经历了翻天覆地的变化。短短一年中，长治大小房企共计交房4次、开盘20次、营销中心开放17次，大型活动30余次。尤其是太焦高铁开通，长治与太原都市圈、郑州都市圈的连接更加紧密，长治作为连接山西中部、河南中部的重要纽带，城市发展升级箭在弦上，这也给品牌房企拿地带来信心。 B第二梯队：晋中、临汾、大同、运城房价在6、7字头徘徊晋中、临汾、大同、运城，这四个城市位列地市楼市的第二梯队。据中国房价行情发布的统计数据看，晋中房价均价7818元/平方米，临汾房价均价7251元/平方米，大同房价均价6798元/平方米，运城房价均价6254元/平方米。晋中楼市作为太晋同城化、太原都市圈建设的获益者，部分临近太原的项目在三年前成交价已跨入万元门槛。但晋中市榆次区南部的大多数项目房价上涨动力有限，至今均价仍徘徊在7字头。今年上半年，跨入万元门槛的各项目销售不理想，成交价超八千元的楼盘，集中于榆次北部新城和榆次老城区两个板块，这当中，榆次北部新城楼盘主要集中于与太原相接的山西大学城周围。由此不难看出，晋中市的主力楼盘与太晋同城化、太原都市圈发展密切相关。临汾市同样为此轮品牌房企下沉地市的活跃城市之一，目前入驻临汾的知名房企有恒大、富力、碧桂园、星河湾、荣盛发展、中梁、保利。临汾主城区为老城区，房价均价为6900元/平方米；河西区域为新区，房价均价达7100元/平方米，这个区域既有临汾河而居的宜居生态项目，也有高铁交通加持、迁移较多的改善型楼盘，类似于太原晋阳湖区域；临汾市东城区为生态低密区，上半年土地释放较为充裕，房价均价为6400元/平方米；南城区发展较晚，房价均价为6300元/平方米，以厂区棚户以及村落分布为主，楼市产品以刚需性为主，但整个区域将集中多个省市级开发区，潜力巨大。临汾伴随土地市场的持续增量，商品房市场推量有所增长，但是相对于土地增幅而言，二级商品房市场发力有所滞后。同时，临汾市的项目开发周期较长，普遍存在分期开发，市场供货节奏平稳，供需比均衡，由此，临汾的楼价涨幅平稳，市场敏感度较弱。大同市是太原之外，我省入驻品牌房企最多的城市，包括恒大、绿地、碧桂园、复地、万达、新城、富力等均在此有落地项目。今年上半年，大同市共迎来17个新盘释放信息，其中16个楼盘位于平城区，仅1个新盘位于云冈区。以平城区楼盘来看，6个新盘位于市区，均为住宅项目，且位置较为分散，主要位于城北、城西，以刚需楼盘为主；反观10个位于御东新区的楼盘，住宅商业兼顾，并且位置大多在文瀛湖片区，业内预计2021年下半年文瀛湖片区将迎来大规模开发，且以改善型楼盘为主。据0352房网数据中心统计，上半年大同在售商品房均价为小幅震荡的走势，其中1月份均价为6972元/平方米，6月份均价为7014元/平方米，上半年整体呈现稳中有涨的态势。分区域来看，御东新区在售商品房6月份均价为8008元/平方米，市区在售商品房6月份均价为6070元/平方米。房价与区域发展、新房入市、周边配套、路网便捷等紧密相关。今年上半年，运城市楼市可圈可点，以北城区域为例，五条主干道穿插环绕，吸引金鑫、西建、星河、鑫马、新城、绿地等房企落地并“大展拳脚”，整个区域活跃楼盘31个，市场占有率位居全城前列；运城市高颜值东城区住宅参考均价8133元/平方米，东城新区住宅参考价8057元/平方米；老城西南区住宅参考均价5319元/平方米；棚改项目为主的中城区住宅参考均价5992元/平方米；经济开发区住宅参考均价6365元/平方米；飞机场所在的空港北区住宅参考均价4680元/平方米；产业园开发的空港南区住宅参考均价5064元/平方米。目前已入驻运城的知名房企包括恒大、万达、碧桂园、新城、绿地等。C第三梯队：忻州、阳泉、朔州、吕梁房价洼地市场空间大在第三梯队中，吕梁、阳泉、朔州、忻州房价和市场活跃度最低。忻州市目前仅有恒大、碧桂园、荣盛发展等公司入驻，吕梁、朔州有恒大、碧桂园入驻，而阳泉仅有恒大一家。从安居客统计的忻州忻府区房价数据及价格走势图来看，2021年上半年忻府区房价涨幅出现小幅度浮动，但价格基本保持在6744元/平方米至7000元/平方米上下；同时，进入5月后，忻州房价基本平稳，保持在6857元/平方米。定襄、繁峙、原平、五台、河曲、宁武、神池等地的新房均价在3300元/平方米至5600元/平方米之间，而整个忻州市二手房均价6268元/平方米。从整个上半年的房价数据看，忻州上半年的楼价上涨趋势不明显，反而因部分楼盘推出“优惠”房源，拉低了全城楼价，尤其是进入“金三银四”，以及五一、端午等节假日，忻州各大楼盘销售平平，推出了幅度不小的优惠政策。吕梁市房价均价为5875元/平方米左右，与太原、长治、晋城相比，价格较低。据了解，目前柳林、兴县、汾阳、孝义、中阳等经济状况不错的地方，房价节节攀升，起价每平方米为四千五元，不少楼盘一经推出，就被一抢而空，市场潜力较大。阳泉和朔州则为全省房价洼地，分别以4414元/平方米和3770元/平方米垫底。D三四线楼市：平稳升级新房好过二手房业内人士表示，开发商在一二线城市的拿地成本越来越高，竞品多，而三四线地价低，拿地竞争不强，再加上人工和营销成本低，销售竞争小，品牌房企入驻三四线城市，容易实现销售高溢价。同时面对一些产品开发能力弱的小开发商、急需改善居住品质的三四线城市客户，品牌房企的号召力和产品影响力拥有绝对市场话语权。按照地产投资规律来看，房价平稳上升、人口聚集的城市是项目落地的理想目标地。从当前楼市活跃的太原、长治两城市场看，太原楼市属于短期调整，城市人口数量、城市经济活力仍处全省第一，由此，太原楼市成交体量、成交总额仍会保持全省第一。而长治的楼市走势与5年前的太原相似，由热点片区带来的整体楼市升温会持续一段时间，随着2-3年楼市起步成长期的结束，长治的房价终将走向平稳，或迎来小幅盘整。基于我省三四线城市的楼市现状，业内人士对于购房者提出建议：如果为刚需置业者，眼下不要犹豫，遇到满意的房源可以迅速购买，未来价涨会加重购房负担，能够买新房不买二手房。同时，三四线城市的建成区面积小，日常通勤时长仅需车程半小时，选房的地段因素非主要考虑点。三四线城市的改善型置业者，如有在异地工作生活的打算，最好在目标地的一二线城市购房，这些城市产品多、服务好，城市发展对人口的虹吸效应更加明显，房产增值空间优于三四线城市，购房者不必束缚于必须在家乡买房的观念中。
山西晚报记者张磊
