民法典学堂

购置房产原本是一件开心的事情，可是90后姑娘林红(化名)却开心不起来。她从父母还有亲戚处凑钱买下准备用来当婚房用的房屋竟然发生过凶杀碎尸案，得知该真相后，林红及家人犹如晴天霹雳。林红一纸诉状将卖方王梅(化名)告上法院要求退房并赔偿相关损失。日前，本案经广州市海珠区人民法院审理后，判决撤销双方签订的购房合同，卖方王梅返还买方林红已支付的39万元购房款，并赔偿损失等。

买方：“如知道房屋曾发生过凶杀案，我绝不会购买”

卖方：以为这些事不会造成大影响，所以未告知买方

据林红控诉，2020年10月底，她从朋友处获知位于海珠区广州大道南的一处高层楼房正在放卖，她便与业主王梅通过微信及电话进行了沟通，并约定要去现场看房。实地看房后，林红在2020年11月中旬即与王梅达成了购房意向，双方签订《存量房买卖合同》，约定房屋总价127万元，首付款39万元，按揭款88万元。签订房屋买卖合同当天，林红便付给王梅10万元定金。1个月后，双方办理了房产过户，林红在当天又交付了20万元首付款，过户次日交清剩余首付款9万元。

但令林红万万没有想到的是，这套房子竟然是套“凶宅”！2020年12月底，她无意中通过网络信息获知，该房屋曾于2013年4月一天晚上发生过凶杀案。“这套房子是我从年迈的父母及姐妹还有亲戚处凑钱买下的，下一步准备作为婚房的，完全无法接受购买一套‘凶宅’！”得知真相的林红及家人犹如晴天霹雳。为了确认这一事实，林红赶紧去到房子周边走访，中介和附近的居民都表示该房子确实曾经发生过凶杀案。中介表示由于这个原因，他们是不会带客人去看的，所以王梅也不会在中介放盘。

得知真相的当晚，林红便约王梅出来当面沟通此事。对此，王梅承认房屋确实发生过凶杀案，但由于她认为这些事不会造成大的影响，所以没有告知林红。双方因为退房及赔偿事项协商不一致，林红只好将王梅告上了法院，林红认为，此事给她及家人造成极大的心理负担，严重影响她们一家人的工作和生活，“我们一直认为该房屋是正常房屋，并不清楚房屋曾经发生过凶杀案，如果知道，是万万不会购买的！这是属于重大误解，严重违背真实意愿订立的合同，而业主明知屋内曾经发生过凶杀案，却没有告知我们，这违背了诚实信用的原则。”为此，林红请求法院撤销双方签订的购房合同，王梅返还她已支付的购房款39万元，并赔偿已支付的不动产登记费、按揭费、税费等合计2.8万余元。此外，协助将该房产权属登记变更回王梅名下，并由王梅承担全案诉讼费用等。

面对林红的控诉，王梅不同意承担林红要求的赔偿2.8万余元的费用损失，她只是实收了39万元，这部分实收款同意退回，但其他费用应由林红自行承担，诉讼费用应由双方共同承担。

争议焦点：原业主是否构成欺诈

究竟被告王梅是否构成欺诈？这成为本案争议焦点。法院认为，判断是否构成欺诈，应当考虑以下若干要素：涉案房屋内发生命案是否属于重大瑕疵，被告对相关信息是否有披露义务，以及被告未披露的情况下原告购买涉案房屋是否违背其真实意思。

一方面，涉案房屋内的确曾发生故意杀人的犯罪事实，法院查明，被害人在案发时被杀害分尸，凶手也因犯故意杀人罪等被判处刑罚。从社会生活的一般常识和常理推断，发生杀人事件已达到普通民众认知中的“横死”等严重情况。虽然房屋内发生非正常死亡事件客观上未影响到房屋的实际使用价值，但是该情形因影响到购房者的心理感受而造成房屋交易价值降低，与当事人在缔约时真实意思表示不符，违背了买受人对于房屋实际价值的期待，构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。

同时，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。被告在出售涉案房屋时，有信息披露的义务，应当如实将所售房屋有关的全部信息特别是能够影响买卖合同订立及履行的重大事项充分告知原告，促使原告做出正确的意思表示。对重大事项的披露是出卖人的义务，不能因买受人未主动询问而免除。

再者，原告在起诉理由中也表明如果知道房屋发生过凶杀案，是万万不会购买的，这是属于重大误解，严重违背真实意愿订立的合同。原告的心理认知符合普通大众对“凶宅”的认识评判，法院采信原告是在违背真实意思情况下订立的合同。

法院指出，本案中，被告不能仅以自己的主观心理感受认定房屋发生命案无须在意，而应以普通民众的认知对发生非正常死亡事件予以披露。被告未披露涉案房屋内发生非正常死亡事件，违反诚实信用原则，构成欺诈。

●房屋内发生非正常死亡事件构成房屋的重大瑕疵，是影响买卖合同订立及履行的重大事项。

●对重大事项的披露是出卖人的义务，不能因买受人未主动询问而免除。

●卖方未披露涉案房屋内发生非正常死亡事件，违反诚实信用原则，构成欺诈。

法院判决：

撤销购房合同

为此，法院最终判决撤销双方签订的购房合同，被告王梅返还购房款39万元，支付不动产登记费、按揭服务费、税费等2.8万余元，并办理房产过户回其名下相关手续。此外，本案受理费由被告王梅承担。

民法典小课堂：

受欺诈方享有撤销权

诚实信用原则是合同的基本准则之一。我国民法典明确规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。

法官提醒，当事人在行使权利、履行义务时，应做到诚实守信、遵守约定，坚持公平正义，善意真诚地进行每一次交易活动。欺诈行为有违诚实信用原则，不利于诚信社会的建立，民事活动的各方当事人因自觉恪守诚信，摒弃欺诈。

针对通过欺诈的方式签订的合同，我国民法典在第一编总则下的第六章民事法律行为第三节民事法律行为的效力中作出了规定，即依据第一百四十八条，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

文/广州日报全媒体记者章程